In questo articolo andremo a vedere le fasi più importanti dell’esecuzione immobiliare. Scopriamole una per una.
Fase 1
Per prima cosa il creditore deve avere un titolo esecutivo, ovvero un documento che dimostri il credito vantato. Può trattarsi anche di un titolo stragiudiziale, come una scrittura privata autenticata, una cambiale o un assegno.
Fase 2
A questo punto il creditore (ad esempio la banca) intima al debitore, con un atto di precetto, di rispettare quanto contenuto nel titolo esecutivo, ovvero di pagare il credito. L’atto di precetto avvisa il debitore che, se non procederà con il pagamento, verrà avviata la procedura di esecuzione forzata. Prima di arrivare a questo punto il creditore ha già avvisato ripetutamente il debitore, cercando di trovare una soluzione fuori dall’iter giudiziario.
Fase 3
Qualora trascorsi i 10 giorni dalla notifica del precetto, il debitore non salda la somma richiesta, il creditore procede con il pignoramento dell’immobile. Si passa quindi da un’ipoteca volontaria a un’ipoteca giudiziale (ovvero emessa da un giudice e non da un notaio. Con tale ipoteca si impedisce che il bene possa essere venduto.
Fase 4
Dopo 10 giorni dalla notifica dell’atto di pignoramento immobiliare entro 45 giorni, il creditore presenta l’istanza di vendita, ovvero la richiesta formale che un legale fa al giudice in cui si chiede che l’immobile precedentemente pignorato venga messo all’asta.
Fase 5
A questo punto si deve procedere alla stima del valore di mercato dell’immobile. Per farlo il giudice nomina un esperto che farà la perizia di stima.
Fase 6
Come conseguenza dell’istanza di vendita, il giudice fissa l’udienza in cui potranno partecipare tutti i creditori. I partecipanti potranno fare le proprie osservazioni al giudice, ma sarà poi il giudice ad emettere l’ordinanza di vendita. Con l’ordinanza di vendita il giudice delega le operazioni di vendita ad uno o più professionisti.
Fase 7
Sulla base dell’ordinanza, il delegato alla vendita (nominato dal giudice) emette l’avviso di vendita (o bando d’asta). Tale documento riporta tutte le informazioni che specificano come richiedere la visita dell’immobile e come presentare l’offerta di acquisto.
Fase 8
Dal 19 febbraio 2018 è obbligatorio pubblicare le informazioni delle aste giudiziarie sul Portale delle vendite pubbliche.
La pubblicazione deve avvenire almeno 45 giorni prima del termine della presentazione delle offerte (o della data dell’incanto nel caso di vendita con incanto).
La pubblicazione deve includere almeno l’ordinanza di vendita e la perizia di stima. Il giudice, a propria discrezione, può anche richiedere che venga pubblicato l’avviso d’asta in forma ridotta sulle principali testate locali e nazionali e sui siti di pubblicità legale.
Fase 9
Il delegato alla vendita indice gli esperimenti di vendita con l’obiettivo di identificare l’offerente che si aggiudica l’asta.
Fase 10
Chi si aggiudica l’asta deve saldare il prezzo offerto. Una volta saldato, il giudice formalizza il passaggio di proprietà, ordina la liberazione dell’immobile (se occupato) e trasferisce il bene cancellando le iscrizioni (ipoteche) sull’immobile.
Fase 11
L’ultima fase è quella di distribuzione delle somme. Se il creditore procedente è uno solo, il giudice dell’esecuzione dispone il pagamento di quanto a esso spettante a titolo di capitale, spese e interessi.
Nel caso, invece, in cui oltre al creditore procedente vi siano altri creditori intervenuti, il giudice provvede a distribuire la somma ricavata ripartendo proporzionalmente tra tutti i creditori.
Si procede dunque con la distribuzione del ricavato, tolti i costi a carico della procedura, e tenendo conto dell’ordine dei creditori e della tipologia dei crediti (esempio, la banca che è titolare del diritto di ipoteca di primo grado, iscritta quando ha concesso il mutuo, viene prima di chi è titolare di un’ipoteca di grado superiore).
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