L’ipoteca è un diritto reale di garanzia.
Possono essere sottoposti ad ipoteca beni immobili o mobili registrati come autoveicoli, motoveicoli e imbarcazioni di proprietà di un soggetto debitore.
L’ipoteca consente al creditore, in sede di espropriazione o nel corso di una procedura concorsuale come il fallimento, di essere soddisfatto, con preferenza rispetto agli altri creditori, sul ricavato della vendita forzata del bene ipotecato.
Si tratta quindi di una tutela a favore del creditore per salvaguardarlo dal rischio di insolvenza.
Il bene ipotecato rimane in godimento al proprietario, che continua a fruirne se rispetta gli impegni assunti nei confronti del creditore.
L’ipoteca è valida per 20 anni, che vengono calcolati dal momento in cui la si iscrive presso i pubblici registri
Se non viene rinnovata al termine di questo lasso temporale l’ipoteca decade e il bene ritorna libero.
Indice
L’ipoteca su immobili e terreni
Quando si accende un mutuo per l’acquisto di un immobile, residenziale o di altra natura, la banca eroga l’importo richiesto in cambio di garanzie.
Da un lato sono legate alla capacità reddituale, quindi lo stipendio da dipendente, la dichiarazione dei redditi per i lavoratori autonomi o la pensione, dall’altro alla capacità patrimoniale.
La banche iscrive un’ipoteca sull’immobile e che in caso di mancato regolarepagamento delle rate del mutuo potrà recuperare la somma insoluto richiedendo al tribunale la vendita del bene all’asta.
Dopo l’estinzione del debito, si può procedere alla cancellazione dell’ipoteca dal pubblico registro dei beni immobili
In questo modo l’immobile risulta libero dal vincolo.
In mancanza dell’estinzione completa del mutuo e conseguentemente della cancellazione dell’ipoteca non è possibile vendere un immobile.
Ad avvenuta estinzione del debito è importante controllare che la banca si adoperi ad avviare la procedura per la cancellazione dell’ipoteca.
Verifica di un’ipoteca:
Per effettuare una verifica sulla presenza di una ipoteca su un immobile è necessario richiedere una visura ipotecaria al pubblico registro dei beni immobili.
L’ipoteca può essere iscritta per diversi motivi:
- Ipoteca su base volontaria: può essere iscritta per volontà del proprietario del bene a favore del creditore. Viene ufficializzata mediante la compilazione e registrazione di un’istanza formale. Può essere concessa dal debitore che intende garantire il creditore con un proprio bene o dal terzo che concede ipoteca su un bene proprio a garanzia di un debito altrui. L’ipoteca volontaria può essere convenuta in un contratto o con una dichiarazione sottoscritta unilateralmente dal concedente a favore del beneficiario indipendentemente dall’accettazione di quest’ultimo. Deve risultare a pena di nullità da un atto pubblico o scrittura privata autenticata, in cui sia ben identificato il bene oggetto di vincolo.
- Ipoteca di tipo legale: questa tipo di ipoteca si utilizza in genere come garanzia per contratti di acquisto di immobili per tutelare il venditore da possibili insolvenze dell’acquirente in caso di pagamento dilazionato e non è obbligatoria, è possibile rinunciarvi se tutta la cifra pattuita viene pagata al momento della stipulazione del contratto di vendita o se non viene ritenuta necessaria. La rinuncia dell’ipoteca legale deve essere scritta dal notaio sull’atto di compravendita.
- Ipoteca giudiziale: avviene in seguito all’emissione di un provvedimento di tipo giudiziale che condanni una parte ad un risarcimento danni o al pagamento di una somma. Anche un decreto ingiuntivo e un lodo arbitrale resi esecutivi, costituiscono titolo per iscrivere ipoteca sui beni del debitore.
Cancellazione dell’ipoteca volontaria
Per la cancellazione dell’ipoteca volontaria si può ricorrere alla modalità semplificata, un procedimento applicabile in particolare alle ipoteche iscritte a garanzia di mutui e finanziamenti.
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Cancellazione dell’ipoteca giudiziale
Per questa tipologia d’iscrizione la cancellazione può essere ottenuta con un’ordinanza del Giudice o con un atto notarile sottoscritto dal creditore e dal notaio stesso e poi trasmesso all’Agenzia del Territorio, esclusa pertanto la forma della cancellazione semplificata cui si faceva cenno per l’ipoteca volontaria.
Cancellazione dell’ipoteca legale
Per questa tipologia di ipoteca, saldato il debito, l’acquirente potrà ottenere la cancellazione dell’iscrizione con un atto notarile, mentre nel caso di contenzioso tra venditore e acquirente sarà il giudice a disporre la cancellazione dell’ipoteca legale a termine del giudizio. Successivamente, trasmessi il provvedimento giudiziale o l’atto notarile agli uffici della Conservatoria, questi provvederanno ad annotare a margine dell’ipoteca la data dalla quale è valida la richiesta di cancellazione.
