Quando un debitore si trova in serie difficoltà economiche e non riesce più a pagare le rate del mutuo per un periodo prolungato, c’è il rischio di ricevere il cosiddetto atto di precetto – ovvero l’intimazione di pagamento che precede l’esecuzione forzata.
Se dopo la notifica dell’atto di precetto non si è ancora giunti a un accordo tra le parti e il debitore ancora non riesce a saldare il debito – il creditore può avviare la procedura di pignoramento.
Se anche dopo il pignoramento il debitore non provvede a saldare il suo debito, si passa direttamente all’istanza di vendita immobiliare, con la quale il Giudice richiede ufficialmente la vendita dell’immobile pignorato.
Istanza di vendita immobiliare: che cos’è?
L’istanza di vendita immobiliare è quella procedura con la quale il creditore (o altro soggetto in possesso del titolo esecutivo) richiede al Giudice l’esecuzione di vendita dell’immobile pignorato.
L’istanza deve essere depositata dopo 10 giorni e non oltre 90 giorni dalla notifica di pignoramento, pena la perdita di efficacia dello stesso. Il creditore ha l’obbligo di notificare l’avvio dell’istanza ad eventuali altri creditori, in modo che non vengano attivate altre procedure, e questo per un motivo legato principalmente ai costi.
Il giudice dell’esecuzione infatti accetta una sola procedura, che di solito costa tra i 12.000 e i 15.000 euro. Spesa che di solito viene anticipata dal creditore precedente (esempio la banca, il condominio, etc.). Chiunque abbia un titolo esecutivo può avviare il procedimento. Queste spese poi ricadranno sul debitore, e si andranno a sommare al resto dei debiti.
Istanza di vendita immobiliare: chi può richiederla?
Decorso il termine stabilito nell’articolo 501, il creditore pignorante e ognuno dei creditori intervenuti provvisti di titolo esecutivo, possono chiedere la vendita dell’immobile pignorato.
Entro 60 giorni dal deposito del ricorso il creditore che richiede la vendita deve provvedere ad allegare la seguente documentazione:
- l’estratto del catasto o la relazione notarile sostitutivo;
- i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato eseguite nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento;
- la prova di notificazione ai creditori che sui beni pignorati hanno un diritto di prelazione risultante da pubblici registri
Dopo che l’istanza di vendita immobiliare e la documentazione ipocatastale sono state depositate, il Giudice nomina un esperto individuato dall’elenco dei CTU del Tribunale, che provvederà a valutare l’immobile pignorato.
A questo punto ha inizio la fase di stima dell’immobile pignorato. Il Giudice nomina un professionista che dovrà occuparsi della valutazione dell’immobile, che deve essere presentata almeno 30 giorni prima dell’udienza fissata, per informare le parti delle modalità di vendita del bene pignorato.
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